Риэлторский бизнес. Бизнес-модели
Один мой знакомый как-то сказал: «Надо строить такой бизнес, который можно продать как актив». Не претендуя на истину в последней инстанции, замечу, что, на мой взгляд (как риэлтора, брокера и совладельца компании), создание такого бизнеса как агентство недвижимости, с целью его последующей продажи пока что – утопия.
Продажа агентства недвижимости – явление редкое. Спроса нет. Сделки, разумеется, проходят, но примерно по такой схеме: замена учредителя (продажа доли) в ООО. Такая продажа бывает, в основном, за «смешные» деньги, и, в основном, между своими.
Однако существует продажа франшизы известного агентства. Чтобы начать продавать франшизу своего агентства, нужно сначала поработать 10-15 лет на рынке, вложить значительные средства в продвижение бренда и создать четкую систему с «инструкцией по применению». Если вы все-таки решите купить франшизу, обязательно регистрируйте юридическое лицо. Что даст покупка франшизы – обсудим позднее.
Индивидуальный предприниматель, прошедший аттестацию и сдавший квалификационный экзамен может открыть брокерскую контору. В конторе может работать и несколько брокеров – это уже будет компания. В такой компании, как правило, есть один лидер, но нет подчиненности. Каждый брокер «сам по себе». Брокеры вскладчину несут издержки по содержанию офиса, в который приходят только по мере необходимости.
На основе этой модели иногда создают сервисные компании, предоставляющие в аренду рабочее место.
Риэлторский бизнес у нас в стране до сих пор находится в стадии начального развития. Моделей и бизнес планов, дающих гарантию окупаемости средств, вложенных инвестором, нет.
Поэтому, по большей части, риэлторский бизнес построен бывшими агентами по схеме МЛМ: система «безокладности» брокеров и агентов. Такая система помогла очень многим компаниям во всем мире успешно преодолеть финансовые кризисы, поскольку настроена на минимизацию издержек и выбрасывание слабых за борт.
Поскольку риэлторский бизнес у нас не развит, он постоянно находится в состоянии кризиса.
Хочется надеяться, что со временем все наладится, правила будут предсказуемы, а значит, бизнес-планы можно будет достаточно точно просчитать. В настоящее время можно только планировать и анализировать результаты риэлторской деятельности. До входа на IPO риэлторам еще далеко…
В последнее время продавцами франшизы часто предлагаются бизнес-модели риэлторских компаний, работающие по технологии командой. Эту технологию начинали внедрять уже давно (еще до первого кризиса 1998 г.), но сворачивали, как только финансовые кризисы наступали и продажи резко падали. Поживем – увидим, что будет на этот раз с технологией командной работы в риэлторстве.
Еще одна бизнес-модель риэлторского бизнеса – частное маклерство. Частные маклеры – это лица, оказывающие посреднические услуги на рынке недвижимости без юридического оформления себя как субъекта предпринимательской деятельности. Т.е.по сути, это фрилансеры, оказывающие услуги «по знакомству». Плюс данной модели в том, что экономится значительная сумма на налогах. Минус – сложно дать рекламу (рекламодатели не имеют права принимать оплату от физических лиц), а не продвигать свои услуги в солидных СМИ – несерьезно. Кроме того, крупные заказчики (юридические лица) не заключат договор на оказание услуг с частником.
Надо отдать должное частным маклерам: они постепенно отвоевывают рынок за счет демпинга на комиссионные. И даже крупные компании уже озаботились, как с ними бороться.
На мой взгляд, данную проблему можно решить просто: снова ввести лицензирование риэлторских услуг. Тогда все честные частные маклеры будут вынуждены подыскать себе риэлторскую компанию. А вот про нечестных маклеров (черных и серых) говорить не буду. С честными маклерами крупные компании пока пытаются бороться с помощью налоговиков и администрации, но это малоэффективно. Так же, как воевать с партизанами.